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   他山之石
土地市场回暖 企业投资谨慎应对
发布时间:2019-05-10 10:29:06   信息来源

数据显示,前四月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交4838亿元,同比增长6%。涨幅不算“出格”,对个别二线城市的土地成交热潮,业内分析人士称,当前市场变化速度较快,留给房企拿地窗口期很短。如市场热度较大的郑州、重庆、宁波等城市存在着土地去化周期长、地价上涨速度快等风险,企业投资拿地需要更加谨慎,切勿盲目跟风求高。


多城现供地小高峰 一二线土地市场回暖


为防范流动性风险,2018年房企主动收缩土地投资,拿地销售比由2017年的0.47回落至0.27,大中型房企回落趋势更为明显。2019年伊始, 多个城市二手房成交活跃度提高,新房成交量也有触底反弹的迹象,吸引观望了近一年的房企们迅速补仓。


在刚刚过去的“年报季”,多数房企在其业绩会上也明确指出,2019年将投资重心落到二线城市。即使二线城市涌现大量供地,“僧多粥少”尴尬仍难破解,企业战略调整及规模需要推动倒逼大部分二线土地回暖。


一季度,天津招拍挂市场共出让纯住宅、商住用地57宗,单季度土地成交金额突破400亿元。太原土地市场今年一季度也较以往活跃,供应建筑面积292万平方米,同比上涨80%;成交建筑面积313万平方米,同比上升93%。


武汉仅4月23日与4月25日两天便成交13宗土地,成交金额超310亿元,其中个别地块触发熔断机制;相似情况同样在中部城市合肥发生,4月25日至4月26日两天合肥出让26宗地块,除肥东县一宗商服用地流拍之外,其余25宗地块均顺利成交,成交总额达到210亿元。其中,多宗住宅地块达到最高限价参与摇号;杭州土地市场4月涨幅显著,单月成交379亿元,累计成交总价850亿元,位于成交金额榜榜首;作为西部重点城市,西安土地市场趋于火热,规划建筑面积1700万平方米,位居全国成交面积榜首位。


对此,克而瑞研究中心副总经理杨科伟分析称,本轮土地市场回暖,与房企融资情况缓解有一定关系。仅在3月,房企融资金额就达到1205亿元,境内融资占比达到58%,环比大增30%。


“回炉”地块溢价成交 楼板价超上次流拍价


本轮土地成交小高峰中,涌现出不少“老面孔”,部分去年流拍的地块重现入市,并实现溢价成交。


据CRIC不完全统计,2018年共有1242幅土地流拍,其中郑州、湖州、昆明、合肥、太原、天津等城市土地流拍数量均在40宗以上。其中,大部分重回市场进行交易,尤其是近期二线城市土地市场明显回暖,以二线为首的多城市已经推出部分地块进行试水。如徐州铜山区大学路2019-1号商住地块为例,该地块早在2018年就挂牌,挂牌起始价14.28亿元,楼面价为1666元/平方米,最终流拍;本次重新“回炉”后,挂牌起始价9.25亿元,经过13个小时、644轮报价后,最终被美的置业竞得,成交楼板价达2425元/平方米,溢价率达到73%。


“看似溢价率处于高位,实际上回炉地块大多调低了出让底价,使得溢价率指标虚高。”杨科伟称,值得注意的是,绝大部分“回炉”地块成交楼板价超过了上次流拍价格。


在“回炉”地块溢价成交的同时,依旧有新的流拍地块出现。


CRIC重点监测城市数据显示,2019年一季度共有194幅土地流拍,多位于昆明、成都、南通、湛江等城市的远郊区县,所处区域大多购房需求导入能力有限、发展潜力评价不高。以昆明为例,18幅流拍土地有10幅位于远郊的宜良县,出让底价约1100元/平方米,较2018年同板块650元/平方米的土地出让价格有明显涨幅;成都流拍地块多集中在简阳、崇州、彭州等远郊的县市,价格也不具有优势。


警惕潜在性风险


近期杭州、合肥等城市土地市场高溢价地块频出、地价屡创新高来看,二线城市局部地区土地确有过热风险。杨科伟称,对房企而言,尤其是那些在过去三年拿的高价地还未消化的企业,还应谨慎应对,毕竟高溢价拿地与“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳大方向相悖,一旦引起连锁性的房价调控再度升级,后期面临的成本和去化压力不容小觑。


一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者,房住不炒、一城一策仍是调控的主要目标和方式,房价很难再出现迅速攀高的走势,房企拿地还是应该以确保盈利空间、可持续稳定去化作为第一要务。


除此之外, 财政部近期发布的《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》明确指出,2019年全国棚改开工计划目标约285万套,与2018年的626万套相比,今年减少了341万套。受此影响,今年各省份普遍下调棚改目标,多个省份降幅超过50%。随着棚改力度的弱化,三四线城市楼市2019年景气度难言提升。


本报记者 崔陆鹏 陈静思

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